Comparador de Aquisição de Imóvel

v1.0 — especialista em consórcio & financiamento
Como este comparador funciona: usamos o custo de oportunidade líquido como taxa de desconto para calcular o Valor Presente (VP) dos fluxos de cada opção. Nos cenários de consórcio você pode simular lance livre, lance embutido e lance diluído, além de regras de reduzir parcela ou reduzir prazo, fundo de reserva, taxa de adesão, índice de reajuste (ex.: INCC/IPCA) e devolução do FR.
Geral Campos comuns às três opções
R$
Carta/crédito alvo no consórcio e preço à vista.
%
% do valor do imóvel
Pago no momento da compra (à vista/financiamento no mês 0; consórcio na contemplação).
Opção 1 — À vista Compra imediata (mês 0)
%
R$
Opção 2 — Financiamento PRICE ou SAC + TR esperada
%
Sobre o valor do imóvel.
%
%
Usamos composição: (1+CETm)*(1+TRm)-1.
R$
Opção 3 — Consórcio Inclui lance livre/embutido/diluído, FR, índice, adesão, devoluções, etc.
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R$
R$
%
%
%
Percentual do FR que retorna ao consorciado no fim do grupo.
%
R$
Ex.: taxa de transferência, avaliação, etc. (mês 0).
Ex.: 1 = primeiro sorteio/assembleia.
%
R$
Amortização do crédito
Resultado — Comparação lado a lado Ordenado por menor VP de custo (melhor opção primeiro)
Opção Mês da compra VP do custo (R$) Total nominal pago (R$) Parcela inicial → final (R$) Prazo (meses) MIRR anual (%)
LEGENDA: VP usa a taxa de oportunidade líquida como desconto. MIRR anual considera como influxo o recebimento do imóvel no mês da compra/contemplação pelo valor de mercado informado (com desconto à vista quando aplicável) e desembolso todas as parcelas/entradas/custos. Em consórcio, custos de aquisição são pagos na contemplação; devolução do FR ocorre no último mês. O MIRR usa a taxa de oportunidade mensal tanto para financiar os desembolsos quanto para reinvestir os influxos, sendo mais estável do que o IRR.
Ver configurações e suposições do modelo 

        

    


    


    

        

            

            
Esta calculadora de consórcio e comparador de financiamento foi criada para responder, com números, à pergunta que mais recebemos: “consórcio vale a pena?”. Em poucos cliques você simula lance livre, embutido ou diluído, taxa de administração total, fundo de reserva com devolução, índice de reajuste (INCC/IPCA), seguro e taxa de boleto — e confronta tudo com um financiamento PRICE ou SAC (CET e TR) e com a compra à vista considerando custo de oportunidade.


            
O que este simulador de consórcio e financiamento faz

            
    
            
  • Compara três caminhos: à vista, financiamento (PRICE/SAC) e consórcio (com e sem lance).
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  • Valor Presente (VP) do custo: desconta todos os fluxos pela sua taxa de custo de oportunidade líquida (ex.: CDI líquido), permitindo uma comparação justa.
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  • MIRR anual do negócio: mede o retorno implícito de cada alternativa com maior estabilidade ao considerar o recebimento do imóvel na contemplação/compra.
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  • Consórcio com todos os detalhes: taxa de adesão, taxa de administração total (diluída nas parcelas), fundo de reserva e percentual de devolução ao final, índice de reajuste (para crédito e parcela), seguros e taxa de boleto.
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  • Lances e contemplação: simule lance livre (do bolso), lance embutido (reduz carta; pode exigir complemento) e lance diluído (somado às parcelas), com regra de reduzir parcela ou reduzir prazo após a contemplação.
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  • Financiamento completo: entrada, CET anual, TR esperada, prazo, PRICE ou SAC e custos/seguros mensais (se fora do CET).
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Como usar a calculadora

            
    
            
  1. Informe o valor do imóvel e uma taxa de custo de oportunidade líquida (o que seu dinheiro renderia se fosse investido).
    2. 
            
  2. Defina custos de aquisição (ITBI, cartório etc.).
    3. 
            
  3. No financiamento, escolha PRICE ou SAC, CET anual, TR esperada, entrada (%), prazo (meses) e taxas/seguros.
    4. 
            
  4. No consórcio, selecione prazo do grupo, taxa de adesão, taxa de administração total (% do crédito), fundo de reserva e devolução (%), índice (INCC/IPCA), seguros e boleto.
    5. 
            
  5. Em lance e contemplação, defina o tipo de lance (livre, embutido, diluído), o percentual do lance, o mês de contemplação com/sem lance e a regra pós-lance (reduzir parcela ou prazo).
    6. 
            
  6. Clique em Calcular e veja: VP do custo, total nominal pago, parcela inicial → final, prazo e MIRR anual de cada alternativa.
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Consórcio: como funciona na prática (além da taxa de administração)

            
No consórcio, você participa de um grupo que forma poupança comum. A contemplação vem por sorteio e/ou lance. A nossa calculadora de consórcio considera:

            
    
            
  • Taxa de administração total (% do crédito no ciclo completo), diluída nas parcelas; pode ser reajustada pelo índice.
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  • Fundo de reserva (FR): cobrado nas parcelas, com devolução parcial ao final do grupo (percentual definido).
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  • Índice de reajuste (INCC/IPCA): corrige crédito e parcela, preservando o poder de compra da carta.
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  • Taxa de adesão, seguros (quando houver) e taxa de boleto.
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  • Tipos de lance:
                
      
                
    • Lance livre: pago com recursos próprios no mês da assembleia; tende a antecipar a contemplação.
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    • Lance embutido: desconta da carta de crédito, podendo exigir complemento para fechar o preço do imóvel.
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    • Lance diluído: o valor do lance é distribuído nas parcelas após a contemplação.
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  • Regra pós-lance: reduzir parcela (mantém prazo) ou reduzir prazo (mantém parcela).
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Vantagens do consórcio: previsibilidade, sem juros remuneratórios como no financiamento (há taxas), possibilidade de comprar sem entrada alta, disciplina de poupança e poder de compra protegido pelo índice.

            Desafios: incerteza de contemplação sem lance, custos acessórios (adm/FR/seguros), reajustes podem elevar a parcela, e pode ser necessário complemento em lances embutidos.


            
Financiamento: PRICE vs SAC, CET e TR

            
No financiamento, você toma crédito pagando juros e taxas. A calculadora permite escolher:

            
    
            
  • Sistema PRICE: parcelas iguais; amortização cresce com o tempo.
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  • Sistema SAC: amortização constante; parcelas decrescentes.
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  • CET anual (juros + tarifas + seguros embutidos) e TR esperada (composição de taxas).
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Vantagens: compra imediata, previsibilidade (especialmente no PRICE), possibilidade de prazos longos.

            Desafios: custo financeiro embutido no CET, impacto da TR, seguros e tarifas; entrada inicial relevante.


            
À vista: custo de oportunidade importa

            
Se você tem o valor total, a decisão não é só “pagar e pronto”. A ferramenta calcula o custo de oportunidade: quanto esse capital renderia durante o período. Assim você compara pagar à vista com os cenários de financiamento e consórcio no mesmo denominador (VP do custo e IRR).


            
Comparação entre consórcio e financiamento: qual escolher?

            

            
                

                Critério
                Consórcio
                Financiamento
                

            
            
                

                Aquisição do imóvel
                Na contemplação (sorteio/lance)
                Imediata
                

                

                Custo financeiro
                Sem juros remuneratórios; há taxas (adm, FR, seguros)
                Juros no CET + TR + seguros/tarifas
                

                

                Parcela
                Reajustada por índice (INCC/IPCA)
                PRICE (fixa) ou SAC (decrescente)
                

                

                Antecipação
                Lance (livre/embutido/diluído)
                Amortizações extraordinárias
                

                

                Necessidade de entrada
                Geralmente não; pode exigir complementos
                Normalmente exige entrada
                

            
            


            
Quando o consórcio vale a pena?

            
O consórcio tende a valer a pena quando você pode ofertar um lance competitivo (antecipando a contemplação), busca disciplina de poupança, não quer/precisa de crédito imediato e prefere evitar juros remuneratórios. Já o financiamento pode ser a melhor escolha quando a imediaticidade da compra e a previsibilidade das parcelas (ou a possibilidade de abatimentos com amortizações) pesam mais.

            
Use a calculadora de consórcio para rodar cenários com seu custo de oportunidade, CET, TR, índice de reajuste e diferentes percentuais de lance. Assim, você vê o VP do custo e o MIRR de cada rota e decide com base em dados.


            
Perguntas frequentes

            
Consórcio vale a pena?

            
Depende do seu prazo, da capacidade de dar lance e do seu custo de oportunidade. A calculadora mostra, numericamente, quando o consórcio supera o financiamento ou o pagamento à vista.


            
O que entra na taxa de administração e no fundo de reserva do consórcio?

            
A taxa de administração total remunera a administradora e é diluída nas parcelas; o fundo de reserva cobre inadimplência e outras despesas do grupo e pode ter devolução parcial ao final.


            
Qual a diferença entre PRICE e SAC no financiamento?

            
O PRICE tem parcelas iguais; no SAC as parcelas caem com o tempo porque a amortização é constante. Nossa calculadora simula os dois modelos com CET e TR.


            
Como funciona o lance no consórcio?

            
Lance livre é pago do bolso; lance embutido reduz a carta (pode exigir complemento); lance diluído adiciona o valor do lance nas parcelas após contemplação.


            
Observação: resultados são estimativas e não substituem as condições contratuais do seu consórcio/financiamento.